Baufinanzierung für Selbstständige

Selbstständige als Oberbegriff

Zu den Selbstständigen zählt man bei der Finanzierung von Immobilien die Handwerker, die Freiberufler, die Freelancer und große und kleine Gewerbetreibende aus allen Branchen. Aber auch die Geschäftsführer von GmbHs und UGs, die gleichzeitig Gesellschafter der Unternehmen sind, werden in diese Kategorie eingeordnet und entsprechend von den Banken behandelt.

Finanzierung von Immobilien

Soll eine Wohnimmobilie finanziert werden, gelten grundsätzlich die gleichen Grundlagen wie für abhängig Beschäftigte. Es gibt Banken, die Selbstständige nicht oder nur eingeschränkt finanzieren wollen, aber das Angebot ist dennoch insgesamt gut. Beim Zinssatz wird man vielleicht nicht immer den besten wie für angestellte Darlehensnehmer erreichen können. Dennoch findet man sehr gute Angebote, wenn man sich ein bisschen umschaut oder die Hilfe eines Baufinanzierungsexperten in Anspruch nimmt.

Soll jedoch eine Immobilie für den eigenen Betrieb (z.B. Lagerhalle, Büro) finanziert werden, sehen dies die Banken nicht als Baufinanzierung, sondern als gewerbliche Finanzierung an. Die Konditionen werden dann vielmehr in Abhängigkeit von der Bonität des Unternehmens/des Gewerbes kalkuliert und weniger in Abhängigkeit von dem Wert der Immobilie. Dies führt häufig zu höheren Zinssätzen, muss aber auch nicht sein.

Es ist auch festzustellen, dass einige Geschäftsbanken richtig Lust darauf haben, Selbstständige zu finanzieren. Lassen Sie uns gemeinsam Ihren besten Darlehensgeber finden.

Unterlagen

Als wichtigste Unterlagen werden hier von den Banken erbeten:

• Jahresabschluss (Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung) oder Einnahmen-Überschussrechnung der letzten 3 Jahre (manche auch nur für 2 Jahre) für den Betrieb
  (bei dem Gesellschafter-Geschäftsführer kommen die letzten drei Gehaltsabrechnungen dazu)
• letzter Einkommensteuerbescheid und letzte Einkommensteuererklärung

Das sind Unterlagen, die man schon für das Finanzamt braucht bzw. die der Steuerberater erstellt hat. Man könnte also einfach kopieren oder in einer digitalen Form (z.B. PDF-Datei) zur Verfügung stellen.

Hinzu kommt aber auch eine aktuelle BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung). Hierfür ist es gut, wenn neben den für die Umsatzsteuervoranmeldung notwendigen Buchungen auch die Bestandskonten, Darlehen und die Saldovorträge unterjährig gebucht sind.

Es lohnt sich, die Zahlen aus diesen Unterlagen mit den Berechnungsmodellen der Banken abzugleichen und eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung für den privaten Bereich (Haushaltsrechnung) einschließlich der neuen Darlehensraten zu erstellen.

Es soll sich ja ergeben, ob es ausreichende Einnahmen gibt, um das Immobiliendarlehen zurückzahlen zu können.

Gibt es aber besondere Schwankungen über die Jahre oder Sondereinflüsse, die nicht auf den ersten Blick erkennbar sind, ist es sinnvoll, Erläuterungen zu geben.

Weiter erforderliche Unterlagen ergeben sich aus den Umständen des Immobilienvorhabens.

Zeitraum der Selbstständigkeit

Aus den Anforderungen für die Unterlagen ergibt sich, dass in der Regel mindestens 2 Jahre, meist 3 Jahre an Selbstständigkeit vorausgesetzt wird. Bei kürzeren Zeiträumen schrumpfen die Möglichkeiten zusammen und man ist bei den Banken eher im Bereich Existenzgründung (Businessplan erforderlich).

Es kann kaum gelingen, sich selbstständig zu machen und schon 3 Monate später eine Immobilie mit einem Darlehen zu finanzieren. Da wird eine Bank die Nachhaltigkeit der Einnahmen nicht feststellen können.

Eigenkapital

Wie immer gilt: mehr Eigenkapital macht die Finanzierung für Bank und Sie sicherer. Mindesthöhe sollten die Nebenkosten (vor allem Grunderwerbsteuer, Grundbuch-/ Notarkosten und Makler) sein.

Es gibt mehr und teilweise deutlich günstigere Darlehen, wenn Sie zusätzlich 10 oder 20% des Kaufpreises/Baukosten noch an eigenen Mitteln mitbringen oder sich auch innerhalb der Familie leihen können.

Selbstständige sollten auch berücksichtigen, dass sie Geldmittel auch für ihren Betrieb behalten müssen als Reserve, als Ausgleich für Einnahmeschwankungen oder für notwendige Anschaffungen, damit der Betrieb sicher weiterlaufen kann. Daher nicht bis auf den letzten Euro in die Immobilie stecken.

Fazit

Lassen Sie sich nicht abschrecken von manchen negativen Aussagen zur Baufinanzierung von Selbstständigen. Solide geplante Immobilienvorhaben finden in aller Regel ihren Weg. Lassen Sie uns gern gemeinsam die Möglichkeiten klären, die Unterlagen aufbereiten und eine passende Finanzierung bei der besten Bank finden.

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