Flexibilität in der Immobilienfinanzierung

10.07.2018

“Ich möchte flexibel bleiben”: Ein großer Wunsch, der bei der Immobilienfinanzierung immer mehr realisiert werden kann. Dazu haben ein bisschen der Gesetzgeber, aber vielmehr die Banken und andere Finanzierungsanbieter beigetragen.

Manchmal kostet die Flexibilität etwas und manchmal gibt es aufgrund der Flexibilität zusätzliche Risiken.

Sondertilgung

Die wohl größte Errungenschaft ist das Sondertilgungsrecht. Früher war es bei Hypothekendarlehen undenkbar, keine genau festgelegten Zahlungen zu haben. Heute ist es bei nahezu allen Banken möglich, ein Sondertilgungsrecht zu vereinbaren.

Dabei gibt es für die Rückzahlung eine feste Rate und zusätzlich die Möglichkeit für die Darlehensnehmer, einen bestimmten Betrag pro Jahr auf das Darlehen zu tilgen. Die Zinsen reduzieren sich sofort. Die Rückzahlung wird schneller erreicht. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist geringer und damit das Risiko von Zinserhöhungen betroffen zu sein.

Einige Banken bieten ein Sondertilgungsrecht von 5% der Darlehenssumme ohne zusätzliche Kosten an. Bei anderen erhöht das Sondertilgungsrecht den Sollzinssatz. Diese Erhöhung liegt in der Größenordnung von 0,05% p.a. Aber auch höhere Sondertilgungsrechte von z.B. 10% der Darlehenssumme sind zu bekommen. Und es gibt sogar Angebote, die eine unbegrenzte Möglichkeit bieten. Dann steigt aber der Zinssatz doch deutlich an.

Wenn es nicht besondere Gründe gibt, die eine Sondertilgung gänzlich ausschließen, sollte ein Sondertilgungsrecht vereinbart werden, auch wenn der Zinssatz dadurch etwas steigt. Man kann wohl sagen, das lohnt sich mit der ersten Sondertilgung von 5%.

Sie können sich jedes Jahr neu entscheiden, ob Sie die Sondertilgung zahlen oder nicht.

Übrigens: Bei Bauspardarlehen gehört die Sondertilgungsmöglichkeit in voller Höhe zum Standard ohne Mehrkosten.

Ratenänderung

Noch nicht ganz so weit verbreitet ist die Möglichkeit, die Höhe der monatlichen Rate anzupassen. Aber einige Banken haben auch hier ein sehr flexibles Angebot. Häufig wird es auch Tilgungssatzänderungsrecht genannt. Dabei wird eine Ober- und Untergrenze für den Tilgungssatz festgelegt, innerhalb derer die neue Rate frei gewählt werden kann. Das Recht für den Darlehensnehmer kann meistens 2 oder 3 mal innerhalb der Zinsbindungsdauer ohne zusätzliche Kosten ausgeübt werden.

Ganz typische Beispiele sind:

  • Ratenreduzierung wegen verringertem Einkommen (z.B. Elternzeit, Weiterbildungszeit, Teilzeit)
  • Ratenerhöhung wegen verbessertem Einkommen oder Wegfall von anderen Belastungen

Wenn Ihnen diese Flexibilität sehr wichtig ist, können wir intensiv nach den Banken suchen, die dies anbieten.

Variable Darlehen/ kurze Zinsbindung

Ein variables Darlehen hat einerseits einen variablen Zinssatz und andererseits die Möglichkeit, das Darlehen unbegrenzt zurückzahlen zu können, also auch komplett. Der Zinssatz kann dabei durchaus sehr günstig und sogar günstiger als bei Zinsbindung sein. Aber er schwankt nach Lage am Kapitalmarkt. Das heißt, er kann auch (stark) steigen. Darin liegt dann ein sehr großes Risiko, sich die Raten nicht mehr leisten zu können.

Die vorzeitige Komplettrückzahlung könnte man auch durch die Vereinbarung von kurzen Zinsbindungen erreichen, denn die Rückzahlung ist jeweils zum Ende eine Zinsbindung in Teilen oder in voller Höhe möglich.

Wegen des beschriebenen Risikos sollte diese größtmögliche Flexibilität nur für Teile von Darlehen oder bei ganz besonderen Umständen verfolgt werden.

Vollrückzahlung aus gesetzlichen Gründen

Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit geschaffen, unter bestimmten Voraussetzungen Sonderzahlungen bis zur Vollrückzahlung zu leisten:

  • 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten (wenn die Zinsbindung länger als 10 Jahre ist) – ohne Vorfälligkeitsentschädigung
  • bei Verkauf der Immobilie oder anderweitiger Verwertung (§490,2 BGB) – mit Vorfälligkeitsentschädigung

Wiederauszahlung von Sondertilgungen

Es gibt noch eine Erweiterung beim Sondertilgungsrecht. Nur ganz wenige Banken bieten die Möglichkeit, sich die geleistete Sondertilgung wieder auszahlen zu lassen. Man muss dann nicht überlegen, ob man das Geld für die Sondertilgung später nochmal braucht. In einem Jahr auf das Darlehen einzahlen und Zinsen sparen, in einem der Folgejahre dann das Geld für welchen Zweck auch immer wieder auszahlen lassen. Besser geht es dann hinsichtlich der Flexibilität nicht. Hier prüfen wir gemeinsam, ob sich der etwas höhere Zinssatz dann wirklich lohnt.

Darlehenshöhe / Verzicht auf Darlehensteile

Eine weitere Flexibilisierung ist das Angebot einiger Banken, dass die Darlehensnehmer auf Teile von Darlehen später (kostenfrei) verzichten können. Dies macht insbesondere dann Sinn, wenn es einen Puffer im Finanzierungsplan geben soll, z.B. bei Baumaßnahmen. Nach Antragstellung wird im Vertrag die Darlehenssumme einschließlich Reserve vereinbart, auszahlen lässt man sich dann aber z.B. 10% der Summe weniger.

Auch wenn man bis zur Darlehensauszahlung noch mehr Eigenkapital bekommt, kann man dies ohne Mehraufwand einsetzen und dafür entsprechend weniger Darlehen auszahlen lassen.

Eigenkapitaleinsatz

Mit einigen Banken kann man auch den Zeitpunkt des Eigenkapitaleinsatzes individuell bestimmen.

In meinen Artikel “Eigenkapitel später?” bin ich auf Einzelheiten eingegangen.

Clever kombinieren

Um Ihre individuelle Situation und Ihre Wünsche zu berücksichtigen, kann man verschiedene Darlehensbausteine kombinieren und dabei sowohl Kosten als auch Risiken minimieren. Dies ist ein ganz wesentlicher Bestandteil meiner Beratung, wenn Sie Ihre passende und günstige Immobilienfinanzierung suchen.

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